기흥 역세권 1지구 현재 프리미엄 시세, 호가 팩트체크! 더샵, 푸르지오, 롯데캐슬

기흥역세권이 날아오른다. 어떡하지? 

기흥이란 이름은 처음에는 상당히 낯선 지역명이었습니다. 다만, 무엇이가 살아움직이는 것 같고, 앉아있으면 일어서야만 할 것 같은? 그렇게 흥이 끌어오르는 이미지로 그려졌습니다. 배트맨 시리즈 중에 다크나이트 라이즈라고 해서 3편이 있는데, 그런 느낌과 이미지도 제 개인적으로 그렇게 멋지게 느껴졌습니다. 뭔가 꿈틀대는 느낌이랄까요? 친한 지인이 실거주를 하고자 투자를 했는데, 그 경과사항을 같이 지켜보고 있습니다. 저 또한 처음에는 서울에선 거리가 좀 있는 것이 아닌가? 했지만, 현장을 다녀와보고 지금 만들어지는 단지들을 실제로 눈으로 보고나니, 기우였다는 생각이 드네요. 이번엔 저도 한 채 매입하고자 부동산에 전화를 걸어본 후기를 정리해 보고자 합니다.

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현재가치를 알아야, 미래가치를 예측할 수 있다.

지금 수중에 있는 지폐 1만원이 미래의 1만원과 비교하며 그 가치는 어떨까요? 지금이 높을까요? 아니면 5년이 지난 후가 더 높을까요? 경제 환경의 변화로 인해 미래에 그 가치가 높을 지 장담할 수는 없지만, 그간의 과정을 지켜보면, 인플레이션으로 인해서 돈의 가치는 시간이 지날수록 떨어진다고 볼 수 있지요. 이 현상을 부동산에 잘 녹여보면 분양권 프리미엄의 움직임을 어느정도 예측해 볼 수 있습니다.

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간략하게 역세권 1단지의 구성을 살펴보고 갑시다. 그래야 어느 지역에 어떤 브랜드의 아파트가 입주하는지 머리속에 남으니깐요.

1지구는 총 4블록으로 구성되어 있는데, 3블럭의 경우 부지가 넓다보니, 또 3개 구역으로 나눠집니다. 1블록에는 롯데캐슬, 2블록에는 AK프라자를 끼고있는 힐스테이트, 그리고 4블록에는 지웰 푸르지오가 입주할 예정입니다. 그리고 3블럭에는 푸르지오 2개 단지와 더샵이 입주를 하게되지요. 단지별 세대수를 보면, 센트럴 Progio 와 The Sharp 이 가장 많은 것으로 확인됩니다.

제목과 같이 이 지역은 분당선 기흥역을 도보권에 끼고 있습니다. 짧게는 2분내, 길어봤자 7분 내로 지하철 역사에 도착할 수 있는 거리에 위치하고 있어, 전 단지가 역세권이라고 충분히 부를 수 있습니다. AK프라자의 경우, 분당점보다도 그 면적은 넓다고 하는데, 명품관을 포함해서 입주민들을 위해 매장이 어떤 것들이 들어올 지 참 궁금하네요.

지난 주에 방문한 현장에서 AK플라자 건물이 열심히 올라가고 있는 것을 보았기에, 큰 걱정은 하지 않아도 될 것 같습니다. 백화점을 낀 주상복합 도시라... 실제 가서 보시라는 말씀밖에 드릴 말씀이 없네요! 멋집니다. 객관적으로도

현재 프리미엄 시세를 네이버 부동산에서 확인해보자.

가장 먼저 입주를 하는 단지가 바로 롯데캐슬입니다. 제가 알기론 2017년 11월부터 입주가 되는 것으로 알고 있는데, 한 2개월 정도 입주기간을 준다고 하면 약 2018년 1월 정도면 입주가 모두 완료 되겠네요. 공사가 진행중인 것을 감안해서 가격을 감안해 보시는 것이 좋을 것 같습니다.

분양가는 기준층이상 대략 4.0 억선으로 알고 있는데, 네이버 가격과 비교해 보면, 적게는 2,500만원에서 3,000만원 정도의 Premium이 붙은 것을 확인 할 수 있네요. 

또한 올해 말에 입주를 앞두고 있다보니, 전세 물량도 일부 올라와 있는데, 그 가격이 약 3.8억에서 4.0억원 정도로 보여집니다. 주변에 워낙 전세 물량이 없다보니, 신규 입주단지임에도 전세가 괜찮게 유지될 것으로 예상됩니다. 지인에게 들은 정보에 의하면 4.0억원에 전세계약이 완료되었다고 그러네요.

단지내 입구에서 가장먼저 눈에 띄는 것이 지웰 푸르지오 인데요. 이 단지 또한 오래 입주를 예정하고 있습니다. 2018년 01월이면 완료될 것으로 예상되는데 매매 가격은 약 4.2억에서 4.4억원 수준이네요. 

Premium은 네이버 부동산 기준으로 분양가와 비교해보면, 약 2,000만원에서 2,500만원 수준이네요. 이 정도 금액이라면 적당하다고 생각하시나요? 2년이 지난 이 시점에? 아직까지 전세 매물은 등록이 되어 있지 않아, 전세 가격은 1블록 매물을 참고하는 수 밖에 없을 것 같습니다.

가장 인기가 많은 단지가 힐스테이트 인데요. 평면도 상당히 넓게 잘나오고, 역과도 제일 가까운 거리에 위치한 단지이다 보니, 자연스레 입주민과 주변사람들의 관심이 높아지는 것 같습니다. 그런 관심은 모두 Premium으로 반영되겠지요?

가격 기준으로 비교해보면, 72타입의 경우 약 4,000만원에서 6,000만원 그리고 84타입의 경우 약 3,000만원에서 5,000만원 수준으로 확인이 되네요. Premium이 그 인기도를 제대로 알려주는군요!

센트럴 푸르지오는 골프장 조망을 가지고 있어, 일조권과 뷰에 관심이 있는 분들이 선택한 단지이기도 합니다. 총 1361세대로 가장 큰 단지로 보여지네요. 네이버에 보이는 Premium을 살펴보면, 약 2,000만원에서 3,000만원 수준이네요.

파크의 경우, 초등학교와의 거리가 가장 가까운 단지로 초등학생 자녀를 데리고 있는 가구에 인기가 많은 아파트입니다. 단지 앞에 있는 도로만 건너면 바로 학교이기에 애들 통학은 걱정하지 않으셔도 될 것 같아요. 

그리고 일부 세대에서는 거실창으로 학교가 보이기도 하네요. 고층의 경우에는 멀리 수원 CC도 조망이 가능하다고 하니, 역세권의 편리함을 이용하면서 조금은 쾌적하게 살고자 하시는 분들에게 안성맞춤이지 않나 생각이 듭니다. 73 타입이 약 3,,000만원  84타입 약 2,500만원 수준의 웃돈이 형성된 것으로 보여지네요.

더샵의 경우도 세대수가 많은 것으로 실수요자들로 하여금 인기가 높은 단지입니다. 여기는 단지마다 특성화된 매력을 가지고 있어서 그런지 골고루 인기가 있는 것 같아요. 73타입의 경우 약 3,500만원 내외로 보여지면 84타입의 경우 4,500만원 정도로 파악이 됩니다.

부동산 5곳에 문의한 실제 시세, 소유자 호가 팩트체크 진행!

위와 같이 기본적인 가격을 파악하고 부동산에 전화를 걸어서 당장 거래가능한 금액과 호가를 확인해 보았습니다. 총 5군데에 전화를 했는데 주중임에도 불구하고 상당히 바쁜 분위기로 먼가 급박하게 통화를 했던 기억이 있습니다. 현장 분위기와도 사뭇 다르지 않겠지요? 분위기는 참고하시기 바랍니다.

통화내용을 블록별로 정리해보면, 1블록의 경우, 국토부 실거래가 이미 4,000만원 이상 프리미엄으로 등록이 되어 있다고 하네요. 현 가격도 더 오르고 있어 최고가는 5,000만원 정도 필요하다고 합니다. 대략적인 호가는 3천만원 후반대로, 4천만원대가 주류를 이루는 것으로 보여집니다.

4블록의 경우, 거실 조망이 상당히 우수해서 사람들이 많이 찾는다고 하네요. 총 세대수가 500세대 남짓으로 그렇게 많지 않기에 매물 또한 많지 않다고 합니다. 최고가는 약 3천만원 초반이라고 합니다. 매물이 많지 않은게 어쩜 장점이 될 수도 있겠네요. 부르는 게 값인지라...

2블록의 경우, 그 인기를 실감할 수 있었습니다. 소유자 분들이 다 거둬들인다고 하네요. 네이버와는 달리 72타입의 경우 최소가 6천만원 수준이라고 합니다. 

그와 반대로 84타입의 경우, 조망이나 일조권이 그나마 좋지 않은 동이 4천만원 수준이라고 하네요. 기본적으로 5천만원 정도는 생각하고 가야 대화라도 될 것 같습니다.

3-2 블록의 경우, 고층에 골프장 조망권이 확보되는 매물이 약 4천만원 정도가 필요하다고 하네요. 이왕에 피를 주고 구입하는데 저층을 고를 순 없지않습니까?

초품아라고 불리는 '3-3블록' 입니다. 분당선 급행화 및 6.19 대책 발표 이후로 피가 가장 많이 올랐다고 합니다. 매물도 가장 많이 소진이 된 단지이기도 하고요. 73타입이 20층 이상 로얄층이 약 4천만원 정도네요. 1지구에는 24평형이 없다보니, 73타입, 29평형이 가장 작은 타입이다보니, 실수요자들에게 인기가 상당히 높은 것으로 보여집니다. 84타입이 경우 최고가 약 3천만원 수준이네요.

학교도 가깝고 대단지에 거실조망으로 가리는 것도 많지않아 여러가지 측면에서 봐도 인기가 많을 수 밖에 없는 3-1블록입니다. 73타입은 역시나 매물이 거의 없으면 평균적으로 4천만원이며 로얄층은 최대 5천까지도 부르네요. 놀랬네요. 84타입의 경우 약 3.5천만원 정도 필요할 것으로 보여집니다.

규제를 받지 않는 곳이 오히려 규제정책 상황에서 더 올라가는 현상을 우리는 풍선효과라고 부르지오. 이번에 제대로 풍선효과를 받아서 그런지 3개월전과는 분위기가 영 딴판이 되어 버렸습니다. 저도 매입을 결정하고 빠르게 움직였음에도 불구하고 소유자분의 철회로 인해 계약까지 이르지는 못했네요.저와 같이 기준으로 세우신 분들이라면, 하루 빨리 움직이시는 것이 여러모로 이득일 것이라는 점 알려드립니다.

 ● 관련 글 안내 

관심있는 지역과 투자가치가 있다고 판단이 되는 부동산에 대해서 개인적인 투자전략과 분석자료를 정리하여 기록으로 남기고 있습니다. 혼자 가는 길은 힘들지만 동지와 함께 가는 길이라면 어떤 길이든 갈 수 있다고 생각합니다. 이웃분들의 조언을 벗삼으며 열심히 발로 뛰며 취득한 관련 정보와 세부 내용은 아래 글을 통해서 확인해 주시기 바랍니다.

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