기흥역 신갈역 아파트시세, 기흥 역세권 아파트 입주 시세 예측!

기흥역, 신갈역 주변 아파트 시세로 예측하는 역세권 아파트 입주 시세

제가 관심을 두고 있는 부동산이나 해당 사업부지 그리고 도시개발구역에 대해서 하나씩 정리를 하고 있습니다. 이번에는 기흥역, 신갈역 인근 지역을 정리해 보려고 합니다. 머리속에 멤도는 여러 정보를 글로 옮겨놓아야 필요할 때 찾기도 편하고, 혹시나 정보 간의 마찰이 생겨 판단과정에 오류를 불러오는 실수를 미연에 방지할 수 있기 때문입니다. 또한 저와 비슷한 관심사를 가지고 계신 분들에게는 제 생각을 공유할 수 있고, 필요하다면 향후가치에 대해서 함께 논의해 볼 수도 있을 것 같습니다. 

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기흥역세권의 미래가치를 진지하게 생각해보다.

부동산이나 이렇게 큰 자산을 다루는 칼럼에서 '진지하게' 라는 단어가 어쩌면 당연한 요소 일지도 모르겠습니다. 하지만 조금 더 신중히, 그리고 조금 더 정확히라는 방향적인 측면에서 한번 더 생각해보자라는 마음으로 해당 단어를 사용해 보았습니다. 부동산은 우리의 자산의 저장소이자, 미래의 희망을 꿈꾸게 만드는 원동력일 수 있는 소중한 재산이기 때문입니다. 진지하지 않다고하면 이상한 것이겠지요? 그럼 1년 후, 미래가치는 어떻게 알아볼 수 있을까요?

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기흥역세권의 기본을 다시한번 살펴보자. 

'기흥역세권'에 대해서 주변의 지인들에게 듣고서 처음 접하신 분들도 있을 것이라 생각합니다. 이 글을 검색해서 들어오실 정도라면, 물론 잘 알고 계신분들이 더 많으시겠지요? 자! 이쯤에서 잊고 지내던 도시개발 사업부지에 대해서 다시 한번 살펴보겠습니다. 기본은 아무리 강조해도 지나치지 않는 것이니까요.!

1차 사업지구는 총 4개 블록으로 구성되어 있습니다. 1블럭이 롯데캐슬 레이시티가 들어설 자리이고, 2블럭에는 힐스테이트이 들어옵니다. 그리고 4블럭은 지웰 푸르지오가 들어오게됩니다. 3블럭은 사업부지가 넓어서 3개로 구분되어 있는데, 3-1블록, 3-2블록, 3-3블록으로 나눠집니다. 센트럴 푸르지오와 파크 푸르지오가 3-1블록, 3-3블록에 들어오며 3-2블록에는 더샵이 위치합니다.

현재가치는 미래가치를 판단하는 중요한 계단이다.

현재가치가 어떻게 흘러왔고, 어떻게 형성이 되었는지를 파악하는 것이 가장 중요하다고 생각합니다. 흔히들 현재까지의 히스토리라고 말씀을 하시는데요, 그간의 히스토리를 쉽게 파악하는 방법에는 무엇이 있을까요? 

바로 그래프입니다. 3년 전, 5년 전, 7년 전의 매매금액, 전세금액을 숫자로 본 들 무슨 의미가 있겠습니까? 항상 현재와 비교를 해야 그 의미와 방향을 분석해 낼 수 있습니다. 

그렇다면 현재 분양된 상태로 한창 건설중인 APT의 미래가치는 어떻게 예측해 볼 수 있을까요? 맞습니다! 미래입장에서 보면 현재가 바로 과거가 되는 것이기에 지금이 그 히스토리의 한 가운데에 있는 시점이 되는 것이겠지요? 하나의 우상향 그래프를 그린다면 시작점이 2년에서 3년전 시점으로 잡고 마지막 점을 입주시점으로 잡으면 지금은 어디쯤일까요?

그 마지막 점을 예상하기 위해, 위 이미지의 붉은색으로 표시한 곳을 비교데이터로 활용해보고자 합니다.

그런 의미에서 현재 역세권 주변의 시세를 통해서 미래가치를 예상해 보고자 합니다. 그럴려면 주변 APT의 수요, 타입과 구조, 매매가, 전세가의 규모 등에 대해서 조사를 해볼 필요가 있겠지요? 해당 단지의 위치는 상단의 전체 지도에서 확인하시기 바랍니다.

그랑시아는 1차, 2차 모두 34평형대의 타입을 가진 단지로, 매매가는 3.4억에서 3.5억 선입니다. 전세가는 약 2.8억에서 3억 선이네요. (최고가 기준과 직접 조사한 현재가 기준입니다.)

1차, 2차 단지 모두 전체 세대수 대비 매물로 나와있는 물량의 비율은 약 7프로 이내로 매우 적습니다. 공급 대비 수요가 많다고 생각해 볼 수 있을 것 같습니다.

롯데캐슬 또한 34평형의 타입만 있는 단지로서 100세대가 되지 않는 작은 단지 입니다. 매매가는 3.6억 선이고 전세는 약 3.1억원 내외입니다. 그나마 2000년 이후에 입주한 신식 APT라고 할 수 있을 것 같습니다.

한성은 약 570세대로 중형 단지이며, 작은 세대로만 구성되어 있습니다. APT라고 칭할 수 있는 최소 규모인 24평이 되지 않는 전용면적으로 사실 상 비교하기에는 부족함이 있는 단지라고 생각됩니다. 1992년도 완공된 것이라 2018년 기준으로 보면 27년의 연식을 가진 단지입니다. 위 이미지를 통해서 시세만 간단히 확인하시기 바랍니다.

년식을 제외하면 한양수자인 단지가 그나마 비교하기에 괜찮은 단지라고 생각됩니다. 600세대가 넘는 세대수와 30평형과 34평형의 구성을 가진 단지로 10프로 내외의 매매, 전세 물량이 있습니다. 매매가가 약 3.4억 선이고 전세가가 약 2.8억 선입니다.

대다수의 단지가 년식이 상당히 오래된 것을 확인할 수 있습니다. 2000년 이후의 완공한 단지가 기흥역, 신갈역 인근에 손에 꼽을 정도로 적습니다. 그렇다면 이것은 어떤 의미로 받아 들여야 할까요? 적절한 비교데이터로 충분한가에 대해서 한번 생각을 해 볼 필요가 있을것 같습니다. 

그게 아니라면, 신규 APT에 대해 마진(margin)을 충분히 높여도 무방할 것이라고 생각합니다.

역에서 가장 가까운 곳에 위치한 동부APT 입니다. 24평형으로 구성되어 있으며 200세대 정도입니다. 1992년에 완공된 년식과 복도식라는 것을 고려해보면서 현재 가치를 파악해 보아야 할 것 같습니다.

역 인근에 위치한 한성2차 입니다. 1993년에 완공한 오래된 APT네요. 작은 평수로 구성되어 있으며 복도식 입니다. 위치에 따른 가치만 간단히 확인하시면 될 것 같습니다. 

전반적으로 비교한 사항을 정리해 보자면, 

1. 년식이 오래된 APT가 다수이다.

2. 34평형이거나 24평형보다 작은 평형으로 구성되어 있다.

3. 역 인근에는 복도식 APT가 다수이다.

4. 가장 최근에 입주한 APT는 2005년 4월로 2018년 10월기준 약 14년 차이가 난다.

5. 최신 단지의 매매가는 최대 3.6억 내외이고 전세가는 3.1억원 내외이다. 

위에 정리한 사항을 볼 때, 기흥 역세권 1차 사업단지의 아파트들이 입주할 때 어느정도의 시세를 갖출 것이라고 예상하시나요?

29평이 제일 작은 타입으로 볼 때, 전세는 최소 3.7억에서 시작하지 않을까 조심스레 예상해 봅니다. 입주 물량을 고려한 아주 보수적 기준으로 말입니다.

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궁금한 사항이 있으시다면 많이 물어봐 주시고, 그 답은 함께 찾아가 보았으면 합니다. 관심이 있는 곳에 길이 있고, 길이 있는 곳에 해답이 있다고 항상 생각하고 있습니다. 제가 공부한 자료나 확인한 것들에 대해서는 아래 글과 같이 정리해 놓았으니, 아래 글을 통해서 확인하시면 될 것 같습니다.

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