고덕 센트럴 아이파크 주공5단지 분양가, 발코니 확장금액, 대지지분 팩트체크!

재개발 재건축의 왕 고덕 아이파크!

요근래 고덕의 재개발, 재건축 열풍이 매우 뜨겁습니다. 작년 래미안 명일역 솔베뉴부터 시작해서 고래힐이라고 불리우는 래미안힐스테이트, 그리고 대단지의 끝판왕인 그라시움까지 쉴새 없이 달려왔는데요. 이번에는 상일동역 인근 재개발 완성을 위한 마지막 퍼즐인 고덕 센트럴 아이파크가 공급된다고 합니다. 정말 단기간에 약 1만 세대 가까운 신규 공급이 이뤄지는데, 그럼에도 불구하고 수요가 받쳐준다는 것이 의아할 따름입니다. 이런 대규모 공급에도 미분양이 없다는 사실만으로도 이 지역이 얼마나 뜨거운 관심을 받고 있는 지 짐작할 수 있을 것 같네요.

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센트럴 아이파크 고덕을 완성하다.

이렇게 개발이 될 지 알았더라면 3~4년전에 미리 매입을 해놓는 것인데, 아쉬움이 잔뜩 묻어나는 건 어쩔 수가 없나 봅니다. 입지적으로나 교통적으로 서울 어디든 원하는 곳을 빠르게 이동할 수 있는 최적의 요지인데, 잘 알고 있었음에도 투자 한 건을 제대로 하지 못한 것이 아쉬움으로 많이 남네요. 사실 여러모로 고민을 많이 했던 곳인데, 당시 자금의 여력이 충분치 못한 것이 후일에 이런 아쉬움을 토하게 만들었네요. 역시 선택과 집중이 그래서 중요한가 봅니다.

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센트럴 I-PARK 가 들어오는 곳의 입지를 확인해 보겠습니다. 상일동 역을 끼고 있는 단지로 주변에 초등학교 신설이 예정되어 있는 것이 확인되네요.

또한 5호선 연장공사가 현재 진행중이기에, 해당 공사가 마무리 되면, 하남시의 편의시설도 지하철로 편하게 왕래가 가능할 것으로 보여집니다. 그리고 인근에 상일 IC를 이용하면 서울외곽순환이나, 경부고속도로까지도 아주 편하고 빠르게 이동이 가능한 교통의 요지라고 할 수 있겠네요.

세대수는 총 1,745세대로 대단지로 들어오게 됩니다. 조합원 물건이 훨씬 더 많다보니, 일반물건으로 청약할 수 있는 것은 약 723세대 밖에 되지 않네요. 그래도 되기만 한다면 주변의 지인들에게 맘껏 저녁을 쏘셔도 괜찮을 것 같습니다.

모집 공고문을 파악할 때 가장 중요하게 체크하라고 안내드린 사항이 있지요? 맞습니다. 바로 세대별 대지지분 입니다. 아파트는 복합건물로서 아파트인 건물과 토지인 땅이 합쳐져 있는 것이지요. 그러므로 소유자의 자산 관점에서 보면, 대지지분은 높을수록 좋다고 할 수 있습니다. 84 타입, (구)34 평형 기준으로 보면, 평균적으로 45m2 정도가 나오는데,  I-PARK의 경우 45m2 내외로 딱 평균이라고 볼 수 있습니다.

주택 타입은 59, 74, 84, 102 총 4가지 타입으로 구성이 됩니다. 가장 인기가 많은 소형평형부터 공급금액을 확인해 보겠습니다. 59A 타입의 경우, 기준층으로 10층 이상을 보면 약 6억선이 되는 것 같습니다. 조합원 물건을 현재시세와 비교해 볼 때, 적당한 가격이지 않나 생각이 드네요.

다만, 6억 이상부터는 취득세가 6억 미만일 때보다 2배가 되기에 총 취득가액 기준으로 비교해 볼 필요는 있을 것으로 사료됩니다.

로얄층에 가까운 15층 이상의 경우 6.1억 수준으로 취득세 포함, 이자까지 포함한다고 하면, 총 6.4억 정도는 생각을 하셔야 할 것으로 사료됩니다.

59B 타입은 인기가 좋은 타입인지, 일반 물건으로 몇 세대 나오지가 않았습니다. 이럴경우, 조합원의 선점에 따른 것으로 아무래도 인기가 높은 타입이라고 볼 수 있습니다. 현재 59B 의 경우 6층이상 약 6.05억 수준으로 가격이 결정되어 있습니다.

마지막 (구)24평형인 59C 타입을 확인을 보겠습니다. 최고 로얄층은 약 6.13억선으로 정해져 있습니다. 처음부터 계약금을 준비하지 않으신 분들은 계약자체가 쉽지 않을 수 있을 것 같습니다.

59타입은 전반적으로 6억원 이내에서 가격이 결정이 된 것 같습니다. 기준층이하는 6억 미만으로 취득세를 2배 내지 않아 좋은 것 같고, 기준층 이상은 로얄층이 선택된 만큼 기분좋게 취득세를 내도 되지 않을까 싶네요.

(구) 28평형인 74타입을 확인해 보겠습니다. 기준층 10층이상의 74A 타입 로얄층의 경우, 약 7.3억원 선 내외로 확인이 됩니다. 74타입까지는 소형으로 속하기에 인기가 많은 타입으로 공급되는 세대수가 현저하게 적다고 볼 수 있습니다.

74B의 경우, 고층 세대가 일부 나오지만, 그마저도 손에 꼽을 정도네요. A타입보다는 1천만원에서 2천만원 정도 저렴한 수준으로 정해진 것 같습니다.

84의 경우, 동과 호수에 따라서 금액 기준이 너무 다양하게 기재되어 있어 평균적인 금액만 간략히 확인하고 넘어가도록 하겠습니다. 당첨되신 분들은 모집 공고문을 통해서 정확한 분양가를 확인하시는 것이 더 좋을 것 같습니다.

84A 타입의 경우, (구) 33평형으로 불리는 국민주택인데, 그 가격은 기준층 이상, 약 8억원 내외로 결정된 것으로 확인됩니다. 34평이라고 하면 평당 약 2,400만원 수준이 되네요. 절대적인 금액만 보면 비싸다고 할 수 있겠으나, 내재된 미래가치를 따져보면 꼭 그렇지만은 않다고 생각이 되네요.

84B 타입의 경우, A 타입보다는 조금 저렴한 편인데, 약 1천만원 정도 저렴해 보입니다. 조망권이나 일조권 등에서 A 타입보다 조금 아쉬움이 있거나, 세대 구조적인 면에서 아쉬움이 있어서 어느정도의 가격 차이가 발생한 것으로 보여집니다.

가장 큰 평형은 102타입으로 (구)40평형 타입으로 보시면 될 것 같습니다. 20층 이상의 로얄층 기준으로 공급가격을 확인해 보면, 약 9.78억선으로 취득세와 중도금 이자를 고려하면 10억원은 훌쩍 넘을 것 같습니다. 자금 계획이 조직적으로 갖춰지지 않으면 여러모로 어려움이 예상되는 금액인 것이 사실입니다.

총 취득가액을 계산할 때, 종종 빠트리는 항목이 있는데요, 바로 발코니 확장금액입니다. 다행이 주공5단지 재개발인 센트럴 아이파크는 전세대 확장형으로 공급되며, 사업주체가 무상으로 제공한다고 안내되어 있습니다. 타 단지의 공고문을 보면, 보통 1천만원에서 많게는 2천만원 정도 나오는 확장비인데, 무료라고 하니, 분양자는 여러모로 이득이라고 생각되네요.

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관심있는 지역과 투자가치가 있다고 판단이 되는 부동산에 대해서 개인적인 투자전략과 분석자료를 정리하여 기록으로 남기고 있습니다. 혼자 가는 길은 힘들지만 동지와 함께 가는 길이라면 어떤 길이든 갈 수 있다고 생각합니다. 이웃분들의 조언을 벗삼으며 열심히 발로 뛰며 취득한 관련 정보와 세부 내용은 아래 글을 통해서 확인해 주시기 바랍니다.

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