농지는 땅을 알고 땅에 투자하기위한 첫걸음이다.
주변의 지인 중에 농지를 제법 가지고 계신 분이 몇몇 있습니다. 매년 10월, 11월이면 그 분들 휴대폰은 불이나서 통화하기가 매우 어렵습니다. 왜냐하면 보유하고 있는 농지에서 나온 쌀을 수확하면서 일부를 임대료 명목으로 받기 때문입니다. 여쭤보니, 돈으로 임료를 받는 것보다는 이렇게 쌀로 받는 것이 더 좋다고 하셨습니다. 이유가 궁금해서 자세히 여쭤보니, 쌀로 받게되면 돈으로 얼마 되지 않을뿐더러, 정부 보조도 많이 줄고 있어 경제적으로 크게 긍정적인 영향을 줄 수 없지만, 쌀로 받게 되면 내가 농지를 가지고 있구나라는 생각을 다시금 하게된다고 합니다. 이렇게 지주라는 자각을 가지기 위해서 일부러 쌀로 받고 있다고 하십니다. 늦가을이면 이렇게 수확한 쌀을 저를 포함한 지인이나, 주변의 도움이 필요한 곳에 기부를 하면서 뿌듯함도 느끼고 종종 생색도 내는 즐거움을 맛보다고 하시는데, 정말 부러운 일입니다.
대부분의 사람들이 농지를 매입하는 것이 매우 어려운 일이라고 생각을 하고 있습니다. 예전에는 농지 소유에 대한 제자가 많았기때문에 다소 접근이 어려울 수 있었으나, 현재는 농지법 개정으로 인해 농지 소유에 대한 규제가 여러모로 완화되어 접근성이 높아지고 있습니다. 즉 농민이 아니다 하더라도 관심과 실천의지만 있다면 얼마든지 농지를 매입하여 자기 이름으로 취득을 할 수 있는 것입니다. 저와 같이 농사의 '농'자도 모르는 도시 근로자도 농지의 주인이 될 수 있게 되었습니다. 다만 우리나라는 아직 농지법상 농지를 소유한 사람이라면 농지를 경작해야하는 의무를 가지고 있습니다. 이 부분이 농지 투자에 있어 가장 큰 걸림돌이지만, 그렇게 해결하기 어려운 문제는 아닙니다.
내 이름으로 된 농지를 갖고 싶다.
내 명의로 된 땅을 가지고 싶다라고 누구든 생각을 하고 있을 것입니다. 다른 땅에 비해서 가격이 비싼 대지나 환급성이 많이 떨어지는 임야를 고를 바에는 필요시 본인이 직접 가꿀 수도 있는 농지가 가장 마음에 들고 하수인 저에게는 안성맞춤이 물건이라고 생각이 됩니다. 그럼 농지를 취득하기 위해서는 어떤 사항을 그리고 어떤 정보를 어디서 알아보고 정리를 해야하는지 상세히 하나씩 기록해 보고자 합니다.
농취증을 받아내다.
농지 투자를 하기위해서는 농취증을 받는 것이 가장 중요한 사항입니다. 농취증은 농지취득자격증을 줄인 말로서 농지를 소유하기 위해서는 반드시 가지고 있어야하는 자격증입니다. 농취증은 농지를 경작해야 하는 자격을 갖춘 사람이 농지를 소유하는데 필요한 일종의 자격증이라고 설명 드릴 수 있을 것 같습니다. 왠지 자격증이란 단어때문에 어렵게 느껴지기도 하는데, 농취증에 대해서 겁낼 필요가 없습니다.
농취증은 생각보다 발급받기가 수월합니다. 이전의 농지법이 개정되기 전까지만 하더라도, 해당 부지의 읍면사무소에 가서 농취증 발급을 요청하면 매우 고까운 시선으로 사람을 훑어보기도 했었습니다. 당시에는 농지 취득을 하나의 재테크의 수단으로 생각하기 보다는 투기의 일종으로 생각하여 농취증 발급을 잘 해주지 않았습니다. 심지어 그 동네 이장의 허락도 받아야했었습니다. 하지만 최근에는 많은 부분 수월해졌고, 예전보다 쉽게 발급을 해주는 편입니다.
보통 농취증은 농업경영계서가 첨부된 농지취득자격증명 신청서를 작성해 관할 지방자치단체에 신청해야 합니다. 주말농장을 운영할 목적이거나 체험농장 같은 경우에는 농업경영계획서를 제출하지 않아도 됩니다. 때때로 찾아간 지자체 행정관이 농취증을 내주지 않겠다고 할 때가 있는데 이때는 당황하지 말고 농림축산식품부 농취증 담당자에게 전화를 걸면 됩니다. 어렵지 않게 농취증을 받을 수 있을 것입니다. 왜냐하면 정부가 예전과 달리 농지 구매를 독려하는 분위기이기 때문입니다.
이렇게 농취증 접수를 하게되면 보통 3일에서 5일 정도 시간이 소요되지만, 멀리서 왔다고 하면 당일에 바로 발급되기도 합니다. 운에 맡기거나 맛있는 음료수라도 사간다면 조금 더 수월하게 업무를 처리할 수 있지 않을까 생각해봅니다. 특히 농취증 관련하여 주의하여야 할 사항은 바로 경매를 통해서 농지를 취득할 경우입니다. 농취증이 없는 경우 1등 금액으로 낙찰을 받았다고 하더라도 관련 서류를 제출하지 못할 시 입찰금액까지 다 날리게 됨으로 경매를 고려하고 계시다면 미리 농취증을 취득해 놓는 것이 중요합니다.
농지를 쉬게 해서는 결코 안된다.
경매든 기존의 소유자로부터 매입이든 운이좋아 농취증도 얻고 농지도 매입을 하였다면 이제 고려해야할 사항은 무엇이 있는지 알아봅시다. 도시 근로자로서 농지를 취득하기 위해 대출한 금액을 받기 위해서는 회사에 몸을 묶고 열심히 일을 해야 합니다. 즉 몸은 서울에 있는 내 땅은 대전에 있는 경우, 직접 농지에 농사를 짓는 것은 불가능하다고 볼 수 있습니다. '재촌자경' 즉, 농촌에 거주하면서 스스로 농사지어야 한다는 뜻인데, 재촌은 소유 농지가 있는 곳으로부터 20Km 이내에 거주해야한다는 원칙이고, 자경은 소유주가 농사를 짓거나 전체 농작업의 반 이상을 스스로의 힘으로 경작해야 한다는 원칙입니다. 게다가 농지는 비사업용토지로서 아무것도 하지않고 내버려두게되면 양도세가 중과가 됩니다. 국가에서 보유하는 땅인 농지에서 농업을 하지 않으니 당연한 일일 수도 있을 것입니다.
그럼 이런 경우 어떻게 해야할까요? 첫번째 방법은 농지를 주말농장처럼 영농화하는 것입니다. 이 경우에는 300평 이하의 땅을 소유해야하고 주말, 체험영농 목적으로 농취증을 발급 받으면 됩니다. 많은 사람들이 주말 농장을 해보기를 원하기 때문에 운영의 노하우만 있다면 어렵지 않게 진행할 수 있을 것이라 생각합니다.
이것도 힘들다면, 농지임대수탁사업을 이용하면 됩니다. 직접 경작이 어려운 경우, 농어촌공사에 농지를 임대위탁하고 전업농에게 5년이상 장기임대를 해주는 것입니다.
농지를 취득하면서 기억해야할 가장 중요한 사항은 농지를 절대 놀게해서는 안된다는 것입니다. 주의사항만 잘 기억한다면 농지 매입은 적은 자금으로 해볼 수 있는 괜찮은 재테크 수단이라고 생각합니다. 지가상승에다 쌀이라는 수확물까지 고려한다면 토지 투자의 첫걸음으로 손색이 없다라고 생각합니다.